리노베이션 계약 체크리스트: 추가 비용 방지하기

리노베이션 계약서가 길 필요는 없지만, 구체적이어야 합니다. 아래 7가지 조항은 추가 비용이 발생하는 통로가 되는 허점을 막아줍니다. 계약업체의 표준 계약서에 이 중 여러 조항이 빠져 있다면, 그대로 서명하지 말고 부속 문서(annex)로 첨부하십시오. 전문 업체라면 이의를 제기하지 않을 것입니다.

가장 먼저, 그리고 가장 중요한 것은 범위 부속서(scope annex)입니다: 브랜드, 모델, 사이즈, 마감을 명시한 방별 작업 및 자재 목록입니다. '포슬린 타일'은 사양이 아닙니다; 구체적인 브랜드명, 시리즈, 사이즈가 사양입니다. 무엇이 포함되었는지에 대한 모든 분쟁은 사실상 작성된 적 없는 범위 부속서에 관한 분쟁입니다.

지연 위약금 조항은 별도로 언급할 가치가 있는데, 집주인들이 흔히 이를 지나치게 가혹하다고 생각하기 때문입니다. 실제로는 그렇지 않습니다: 유예 기간 이후 적용되는 소액의 일일 위약금은 단지 완공일을 실질적인 것으로 만들 뿐이며, 공정한 조항은 양방향으로 작동하여 집주인이 자재 선택이나 샘플 승인을 늦게 할 경우 계약업체도 보호합니다. 제대로 계획하는 계약업체는 양방향 지연 조항을 이의 없이 수용합니다; 이를 거부하는 업체는 애초에 일정 계획이 진지하지 않았다는 것을 말해주는 것입니다.

두바이의 일반적인 관행은 계약 서명 시 10~30%를 선금으로 지급하고, 나머지는 마일스톤에 따라 지급하는 것입니다. 선금이 30%를 초과하는 조건은 피하십시오: 지급한 금액이 완료된 작업의 가치를 초과하는 순간, 관계 내의 협상력이 역전되며, 현장 진행이 느려지는 경향이 뒤따릅니다.

아파트 프로젝트에 적합한 구조는 다음과 같습니다: 선금 20~30%, MEP 및 습식 공사 완료 시 20~30%, 마감재 및 목공 작업 완료 시 20~30%, 그리고 스내깅(snagging)이 완료된 이후에만 지급되는 최종 10~20%. 각 마일스톤은 검증 가능해야 하며, 본인이나 대리인이 현장을 직접 확인하여 작업이 실제로 존재하는지 확인한 후 지급해야 합니다.

매달 25%씩 지급하는 것과 같은 날짜 기반 일정은 피하십시오. 이는 산출물이 아닌 시간에 대한 지급이기 때문입니다. 일정이 지연될 경우, 날짜 기반 일정에서는 현장이 절반만 완성된 상태에서 전액을 지급하게 됩니다.

변경 사항, 즉 서명 이후 범위가 바뀌는 것은 예산이 무너지는 지점이며, 이를 막는 원칙은 간단합니다: 서면 변경 지시서에 가격이 책정되고 승인되기 전까지는 어떠한 변경도 실행되지 않아야 합니다. 현장에서의 구두 승인은 서면 기록 없이 프로젝트 비용이 20% 늘어나는 경로가 됩니다.

적절한 변경 지시서는 범위 변경 내용, 변경 사항의 항목별 가격, 일수 단위의 일정 영향, 그리고 지급 일정에 미치는 영향을 명시하며, 작업이 진행되기 전에 양측이 서명해야 합니다. 현재 계약 금액을 항상 파악할 수 있도록 변경 사항 기록(variation log)을 지속적으로 관리하십시오. 계약업체가 승인된 변경 지시서 없이 작업을 수행하는 경우, 그 비용은 계약업체가 부담한다는 점을 계약서에 명확히 해야 합니다.

마이너스 변경(negative variation) 사항도 주의하십시오. 지정된 자재를 구할 수 없어 더 저렴한 자재로 대체되는 경우, 계약 금액도 낮아져야 합니다. 바로 이러한 이유로 자재 대체 조항이 집주인의 서면 승인을 요구하는 것입니다: 이를 통해 은밀한 품질 저하가 본인이 의도적으로 내리는, 가격이 명시된 결정으로 바뀌게 됩니다.

스내깅(snagging)은 실질적 완공 시점에 이루어지는 공식 점검으로, 깨진 타일, 어긋난 문, 도장 결함, 미완성 실링 등의 하자를 나열하고 최종 지급 전에 이를 시정하는 절차입니다. 계약서에는 다음 절차를 명시해야 합니다: 공동 현장 점검, 서면 하자 목록(snag list), 1~2주의 시정 기간, 그리고 재점검.

계약 금액의 최종 10~20%는 하자 목록(snag list)이 종료될 때까지 보류하십시오. 이는 소규모 하자를 확실하게 수리받을 수 있는 유일한 협상 수단입니다; 전액 지급이 완료되면 우수한 계약업체조차 이를 후순위로 미루게 됩니다. 스내깅이 종료된 이후에는 6~12개월의 하자 보수 보증 기간(defects liability period)이 누수나 목공 변형과 같이 나중에 나타나는 결함을 보장하며, 계약서는 명시된 응답 시간 내에 계약업체가 대응하도록 의무화해야 합니다.

현장 점검은 낮 시간에 간단한 체크리스트를 사용하여 진행하십시오: 벽과 바닥을 눈으로 훑어 평탄도를 확인하고, 모든 문과 서랍을 여닫아 보고, 모든 수도꼭지와 변기를 작동시켜 보고, 모든 스위치와 콘센트를 테스트하십시오. 각 하자를 사진으로 찍고 서면 목록에 번호를 매겨, 재점검이 새로운 협상이 아니라 기계적인 확인 절차가 되도록 하십시오.

서면 범위 부속서나 마일스톤 지급 일정을 거부하는 계약업체는, 어떤 설명을 제시하든 상관없이 피하십시오. 이는 두바이에서 기본적인 전문 업체의 관행이며, 이를 거부한다는 것은 체계가 없거나 모호함을 이용해 이익을 얻으려는 의도를 나타냅니다. 선금 30% 초과를 요구하는 경우, 그리고 본인이 확인한 영업 라이선스(trade licence)와 다른 법인명이 계약서에 기재된 경우에도 마찬가지입니다.

계약을 포기하는 비용은 서명 전이 가장 저렴하며, 이것이 최종 후보를 한 곳이 아닌 여러 곳으로 두고 선정 절차를 진행해야 하는 이유입니다. 최소 세 곳의 라이선스를 보유한 계약업체를 항목별로 비교했다면, 그리고 견적 비교 플랫폼(quote-comparison platform)을 통해 그 견적들을 모으는 것이 수월했다면, 한 곳을 포기하는 데 드는 비용은 몇 달이 아니라 며칠에 불과하며, 어떤 계약업체도 본인이 나쁜 계약에 동의하게 만들 만큼의 협상력을 갖지 못합니다.